這是怪談新耳袋第二部電影，應該是最有電影的格局，但卻最沒有怪談新耳袋風格的一部，整個劇情架構是夠格當電影推出，但呈現的方式卻完全脫離了怪談新耳袋的形式，蠻微妙的一部劇場版。故事改編自真實事件，在京都地區有座很有名的幽靈公寓（請自行GOOGLE 京都、幽霊マンション），在30幾年前曾經發生高中女學生失蹤事件，當時在民風淳樸的京都地區造成了軒然大波，多年後拆除公寓時才發現，原來女學生被埋著牆壁中，而那時已經有不少靈異傳說。這部中文片名為「鬼家怪談（怪談新耳袋 劇場版 幽霊マンション）」，也算是符合這系列作的定義，既有怪談，也有鬼之家，當年也引起了不少關注。
官方網站：無
大和愛実：黒川芽以
大和充：愛美の父。フリーライター。吹越満
愛：オーナーの娘。前田綾花
布袋：103号室。有福正志
布袋雅美：103号室。英由佳
出雲高志：201号室。細田よしひこ
出雲夕一：201号室。高志の父。清水審大
出雲典子：201号室。高志の母。伊佐山ひろ子
恵比寿：101号室。管理人。谷津勲
恵比寿の妻：101号室。安田洋子
寿アケミ：203号室。根岸季衣
ショウ：アケミの情夫。曽根英樹
大黒真理子：301号室の前の住人。滝沢涼子
マンションの向かいに住む老婆：佐々木すみ江
如果拿鬼嚇八的電影劇照來看，這兩部的風格還蠻像的，反正就是有個大魔王存在，然後就站在你背後...。雖然不符合新耳袋那種一個段落一個段落的風格，但可以將裡面的角色依所住的地方來做劃分，一樣有八組人馬，每組都有每組自己的故事，然後整個串在一起。如果對日本神祇略有接觸的人，應該可以看出劇中角色的名稱都是以神為名，除了一眼就看得出的七福神外，出雲是神之國，大和則是日本起始之地。
主演 黑川芽以，飾演單親家庭中的女兒 大和愛実，這邊要特別提一下愛実的日文唸法，為まなみ manami，這是劇中重要關鍵之一。黑川芽以為第三代「手機刑警 錢形淚（ケータイ刑事 銭形泪）」，先前介紹過的小出早織是第五代，然後也在這新耳袋系列出現過的手機刑警，還有第二代的堀北真希、第六代的大政絢，真的還蠻喜歡找手機刑警的主角來演怪談新耳袋。而黑川芽以除了「鬼家怪談（怪談新耳袋 劇場版 幽霊マンション）」，還有主演電視版第四季的怪談新耳袋，也同樣在2005年推出，所以怪談新耳袋等於將黑川芽以當成當年度的代言人。
黑川芽以是子役出身，主演怪談新耳袋前有一定人氣，現在一樣是一線女星，但以電影為主，是多方面發展的藝人。這部劇場版雖然還排不上她的代表作，但的確在她從子役轉型成女演員之時，奠定了不錯的基礎。以下就是事件發展的順序，來個別介紹這些幽靈公寓的居民吧...。
大和愛実與父親大和充，是搬進301室，在搬進去的當天，原301室的住戶也立刻搬家，而她們的行李是放在302室。為何這麼急著當天搬是有原因的，愛実覺得有些怪異，所以就趁著撿到她們家女兒的布偶，然後找到它們住的地方歸還時，順便詢問公寓是不是有什麼問題。這時女主人大黑真理子就很詳實回答狀況，這座公寓有幽靈盤據，然後還下了詛咒，外人無從得悉的原因，是避免沒新住戶進住，而讓舊住戶無法脫身。她門是大和家住進去之時，資歷最久的，於是他們才有辦法脫身。然後真理子就從她們一家所發生的怪事說起，第一個就是她的女兒名為愛（あい ，ai），正好剛那個下詛咒的幽靈同名，其規則一就是不准住戶發出愛（あい）這個音，不然會對擁有這名字的人下詛咒。所以當住戶看到紙箱上寫著"愛"時，都驚嚇不已，然後後面看見多個"実"，才鬆了一口氣，因為愛実的唸法是（まなみ。manami）。另外真理子還告訴愛実幾項規則，希望她注意，然後就看著眼前那兩個正在盪鞦韆的姊弟嘆氣，雖然看起來像是四五歲而已，其實他們應該都要上中學了...。
第二個要介紹的，是住在愛実家下方，201室的出雲，其中的兒子高志，跟愛実同年且同校。一開始他對愛実很好，愛実也對其稍微有情愫，只是愛実本身有秘密不敢說出，於是一職採取若即若離的態度，而出雲家照順序應該是下一個搬出去的（前提是要有新住戶搬進來）。但前一戶大黑家，都等了快十年，高志的母親典子已經處於崩潰邊緣，於是看到男主人夕一公司希望他們轉到大阪時，就巴不得能馬上搬。這部分牽涉到一個問題，那就是公司希望職員調職時，如果職員不從，不是被革職就是被永遠冷藏，於是有不得不搬的壓力在。而公寓的秘密又不足外人道，於是他們一家決定拚看看，搬家後不住家裡，看那個詛咒敢不敢這樣公開殺人...。
答案是，除了某人被踹死之外，這一家三口是唯一被鬼殺死的，可憐愛実的初戀就這樣無疾而終。這邊要特別提出來的是，飾演高志的是細田よしひこ（細田善彥），本鄉奏多（本郷奏多）並沒有演這部戲...。
管理人夫妻的遭遇比較離奇一些，除了公寓本身的詛咒外，管理人惠比壽也有自己的詛咒，而且似乎是因為開始有公寓詛咒後，才引來新的詛咒的。原來管理人年輕時曾經打過仗，時任少尉的他，苟且偷生放棄隊友逃走了，害得其他隊友皆陣亡，於是多年後這些人回來找他復仇。最狠的復仇往往不是對於當事者本身施虐，而是對他所愛的人，於是他老婆就每晚被施於瀕死的虐待，於是幾乎整天都躺在床上度過。這段期時跟整個劇情主軸有點格格不入，算是一種戰爭行為的反思，但也突顯了他們也想逃離的無奈，否則以管理人這樣的年紀，其實就在那安享晚年就好，跟老婆那都不去，鬼也拿他們沒輒，所以才設計這樣的方式，來有個也有逃離的衝突在。他們是繼出雲家之後的順位，所以出雲家全員死亡後，接下來就換他們等機會了...。
203室酒家女跟她的小狼狗，原來的資料寫情夫蠻奇怪的，因為擺明酒家女未婚，哪來情夫??所謂小狼狗就是吃軟飯的傢伙，靠酒家女出外陪酒過活，但他一直很埋怨酒家女騙他住進這間公寓，害他也被詛咒了。這一家劇情算是比較刺激的，某晚酒家女晚了一點回家，然後路上又碰上塞車，身上的錢又不夠付計程車費，反正任何衰事都遇上了，但再怎麼衰都沒有沒辦法準時晚上12點回到公寓嚴重，於是就算被警察追，躲進拉圾桶，也想在12點前進公寓。在大家於公寓門口擔心她回不來之時，小狼狗騎著腳踏車出現在酒家女面前了，於是兩人就雙載衝回家，總算在最後一刻踏入白線之內，解除危機。而這時，大和家父女倆，分別在這次行動中找到了它們的目標...。
103室的布袋夫妻著墨比較少，但看得讓人挺辛酸的，看起來他們應該是比大和家早搬進去的前一戶，要脫離那個鬼環境還久的很，但有更現實的問題在侵襲著他們。它們會搬進這公寓，主要就是沒工作也沒錢，於是才選擇這麼便宜的地方住進去，沒想到居然選到了幽靈公寓，這下可好，連工作也找不到了，真的是貧賤夫妻百事哀的代表，於是兩人就盡量到垃圾桶找有沒有可以吃的。某晚，他們實在都找不到東西可吃，又餓得沒辦法，於是就想到了互吸對方的血來止飢...。這公寓還真反映了人生百態，諷刺生活在社會底層的人，永遠脫離不了貧窮的詛咒，但又不肯去思考，如何才能破除詛咒...。
回到愛実身上，因為其身上有不可告人的祕密，於是她想藉由破除這個詛咒，來讓自我解脫，於是到處去了解事情的真相。從學校的圖書館中，她得知了這間公寓在30年前曾經發生高中女學生神隱案，而這也是導致後來開始有詛咒的原因，於是她除了想進入305室外（一開始見身著水手服的女學生進去的房間），也想問一下住在隔壁的老奶奶知不知道這件事。隔壁的老太太精神是有點異常，不過記憶力還不錯，她告訴愛実，在"愛"消失當天，她的確看到愛進了公寓，然後就再也沒出來過了...。經由隔壁老太太的證言，於是愛実肯定愛是在那個房間，如果愛化身為怨靈的話，她的屍體應該還在裏頭，她想把找出來...。這時愛実思考，如何進去那個房間，以及祕密的完成她想要做到的事。
這時愛実那位生性白目的老爸，在看到酒家女事件後，便追問管理人有關公寓的事，然後因為身為自由作家的他，已經太久沒有業績，於是想把幽靈公寓寫成報導賣出去，這時就引起了住戶們的憤怒，因為一但被人知道這間公寓有詛咒，就沒人敢在進住了。一旦沒有新住戶，舊住戶就無法脫身，於是剩下的管理人夫妻、203室情侶檔與103室的布袋夫妻，就在勸阻不了大和充的情況下，準備殺進301室。此時愛実的機會來了，等父女倆從窗戶跳出逃到公寓外時，愛実建議老爸先躲在附近，然後她去安撫其他住戶，等到平穩時再通知他回到公寓。此時的愛実其實有別的計畫，她先偷走了管理人的備用鑰匙，然後進入305室找小愛的屍體，等到小愛被埋進牆壁的遺體出現，便遂行她的計畫...。
最後的神之腳也許有人會覺得挺奇怪的，為何最後愛実不讓她老爸準時進公寓，等到後面劇情的陳述，才會覺得自己也想補上那一腳。這時就開始回溯前面一些被奇怪或被臨時卡掉的劇情，例如半夜的喘息聲，愛実跟老爸總是保持距離，愛実都很晚才回家，早上起來會看見床邊有奇怪的粉末等等...。
原來這一切都顯示，大和充是個獸父，晚上喝了酒之後就會性侵愛実，於是愛実很怕老爸要喝酒，因為這代表晚上她會被性侵。大和充一開始不想租集合式公寓，不想與其他住戶交流，想要隔音良好的房間，都是為了方便性侵女兒而不被人發現。而愛実總是戴太陽眼鏡，能多晚回家就多晚回家，晚上很怕喘息聲，一心想逃離家庭的原因，都在最後一刻揭曉答案....。愛実處心積慮，就是逮到這個機會要來處刑大和充，故意最後補上那一腳，是讓大和充知道她的怨恨，不然大可直接等時間過就好，不用最後一刻告訴大和充還沒到。
而奇怪的粉末，則是女鬼愛所留下的眼淚，因為每次愛実被性侵時，她都在旁邊，而愛本身也是亂倫的受害者。愛因為不從，於是被父親殺死埋入牆壁，於是他就化身為怨靈，來詛咒這座公寓，因為這座公寓的居民，沒有一個人願意來找出她，最後只有同病相憐的愛実來找到她，破除了詛咒...。
這部電影，與其說是恐怖，倒不如說是結局哀傷到讓人不願提起...。以整個架構來看，的確沒有怪談新耳袋的風格，而其結局的因果論，也是這系列很少提到的，怪談新耳袋的故事除了短之外，常常都是不知所云，向這麼有條理的劇情，還真的不太像怪談新耳袋的典型，算是值得推薦的作品，但也必須老實講，這不是怪談新耳袋風格的電影。
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玩童軍要有限度,直到世界末日 (20)
